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農貿市場的房產能否減免房產稅及城鎮土地使用稅
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時間 : 2018-08-22 15:10 瀏覽量 : 176

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北京代理注冊公司提醒問題答復答:根據《財政部 國家稅務總局關于農產品批發市場農貿市場房產稅 城鎮土地使用稅政策的通知》(財稅[2012]68號)的規定,自2013年1月1日至2015年12月31日對專門經營農產品的農產品批發市......

問題答復

答:“根據《財政部 國家稅務總局關于農產品批發市場農貿市場房產稅 城鎮土地使用稅政策的通知》(財稅[2012]68號)的規定,自2013年1月1日至2015年12月31日對專門經營農產品的農產品批發市場、農貿市場使用的房產、土地,暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地,按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅和城鎮土地使用稅。農產品批發市場和農貿市場,是指經工商登記注冊,供買賣雙方進行農產品及其初加工品現貨批發或零售交易的場所。農產品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產品、調味品、棉麻、活畜、可食用的林產品以及由省、自治區、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農產品。”

問:我公司有一個開發項目,我方出資金,合作方出土地,建成后給合作方部分房屋作為補償(合作方得到的房屋作為還給原住民的安置房),合作方的土地價值是否可以通過評估報告的價值進入開發成本?該土地評估價值是否繳納契稅

答:1、關于合作建房土地價值的確認。

《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答(之一)〉的通知》(國稅函發〔1995〕156號)規定,合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種:第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種:

(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為;乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅;對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

根據上述規定,貴公司出資金并立項,合作方出土地,建成后給合作方部分房屋作為補償,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。在這一合作過程中,合作方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為;貴公司則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為。因而,合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。由此而言,貴公司應按取得的發票金額作為開發成本。

2、關于合作建房征納契稅問題。

《財政部、國家稅務總局關于合作開發的房地產權屬轉移征免契稅的批復》(財稅〔2004〕91號)明確,珠海市房產公司擁有土地,珠海南嘉房產開發有限公司提供資金,共建住房。珠海南嘉房產公司獲得了珠海市房產公司的部分土地使用權,屬于土地使用權權屬轉移。根據《契稅暫行條例》的規定,珠海南嘉房產開發有限公司承受土地使用權,應繳納契稅。因此,對珠海南嘉房產開發公司應按其取得的85%土地使用權的成交價格計征契稅。

根據上述規定,合作開發的房地產,合作方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權。貴公司承受土地使用權,應按土地使用權的成交價格繳納契稅。

企業財務人員在進行銷售商品的會計處理時,首先要考慮銷售商品是否符合收入確認的條件。企業銷售商品應該同時滿足以下5個條件。

1.企業把與商品所有權有關的主要風險和報酬同時轉移給了買方,也就是說商品一旦售出,無論減值或毀損所形成的風險都由購買方來承擔。

2.企業在銷售以后不再對商品擁有管理權也無法實施繼續控制。

3.銷售的商品所形成的收入能夠可靠地計量。

4.銷售商品所形成的經濟利益能夠直接或間接地流入企業。

5.銷售商品時已經發生的成本或將要發生的成本也必須能夠可靠地進行計量。

只有符合收入準則所規定的上述五項確認條件的,企業才可及時確認銷售收入并結轉相關銷售成本。通常情況下,銷售商品采用托收承付的方式,在辦理妥托手續時確認收入;交款提貨銷售商品的,在開出發票賬單收到貨款時確認收入。

例1:甲公司采用托收承付結算方式銷售一批商品,開出的增值稅專用發票上注明售價為60萬元,增值稅稅額為10.2萬元;商品已經發出,并已向銀行辦妥托收手續;該批商品的成本為42萬元。

甲公司會計分錄如下:(單位:萬元)

借:應收賬款70.2

貸:主營業務收入60

應交稅費—— —應交增值稅(銷項稅額) 10.2

借:主營業務成本42

貸:庫存商品42

例2:甲公司向乙公司銷售一批商品,開出的增值稅專用發票上注明售價為30萬元,增值稅稅額為5.1萬元;甲公司已收到 乙公司支付的貨款35.1萬元,并將提貨單送交乙公司;該批商品成本為24萬元。甲公司會計分錄如下:

借:銀行存款 35.1

貸:主營業務收入30

應交稅費—— —應交增值稅(銷項稅額) 5.1

借:主營業務成本24

貸:庫存商品24

本例為采用交款提貨方式銷售商品。交款提貨銷售商品,是指購買方已根據企業開出的發票賬單支付貨款并取得提貨單的銷售方式。在這種方式下,購貨方支付貨款取得提貨單,企業尚未交付商品,銷售方保留的是商品所有權上的次要風險和報酬,商品所有權上的主要風險和報酬已經轉移給購貨方,通常應在開出發票賬單收到貨款時確認收入。

例3:甲公司向乙公司銷售商品一批,開出的增值稅專用票上注明售價為40萬元,增值稅額為6.8萬元;甲公司收到乙公司開出的不帶息銀行承兌匯票一張,票面金額為46.8萬元,期限為2個月;該批商品已經發出,甲公司以銀行存款代墊運雜費0.2萬元;該批商品成本為32萬元。甲公司會計分錄如下:

 


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